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盛松成:未来10年房价总体平稳 不会大涨大跌

信息来源:新浪专栏 发布时间:2019-1-7 17:03:00 点击次数:176

   文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 盛松成

  未来我国房价将总体平稳,这个未来不是明年、后年,我希望是十年、十五年。

  不久前召开工作经济会议指出,构建房地产健康发展长效机制,坚持房子是用来住不是用来炒的定位,因城施策,夯实城市主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。我特意用黄色标出房子用来住不是用来炒,这是一个大定位,其他的非常重要,但是是在这个大定位下面具体方针、政策、措施。

  我从四个方面进行我的发言:第一,我们这次房地产调控力度空前、成效显著;第二,我国房价只涨不跌预期处在转变临界点上;第三,目前我国房价平稳或者是小幅度下跌是好事情。第四,坚持房地产调控不动摇。

  首先,本轮房地产调控力度空前、成效显著,调控不断升级,房地产市场整体降温。我们是从2016年3月份开始,从上海开始的,2016年10月份全国全面开始。为什么?大家知道930新政是2016年9月30日出台的,10月1日实行全面调控,21个城市全面收紧房地产调控,在此之前已经有房价暴涨。2017年来房地产政策进一步升级,限价、限售、限商、限贷、限购,“五限”政策持续加码,一线城市调控力度空前史无前例。2018年房地产调控不断加码,全国调控次数高达400次,有人说405次,有人说450次,都是400次以上,我用400次,比2017年增加80%。

  我们调控结果是什么?结果是房地产市场整体降温。首先,房地产库存下降。到去年11月份,我国商品住宅待售面积23454万平方米,这个库存规模回落到2013年水平。什么意思?这次去库存实际上是从2015年年底和2016年年初开始的,目前已经回到2013年水平,计划周期只有两个月。库存按照今年1-10月份每一个月平均销售面积计算,实际上只有两个月库存。这个库存计算是非常麻烦非常困难。比如完全造好,发了预售证可以卖,也有造一半差不多造完了。我是用比较狭义计算,就是已经能够卖的,而没有卖掉的,也只有两个月了,说明库存这一次成绩显著。

  我在2018年10月、11月连续发表两篇文章,一个是《扭转房价只涨不跌的预期正当其时》,另外一个是《目前我国房价平稳或小幅度下降是好事》。目前我们变化处于微妙时期,各种议论都会出来,放松调控议论开始出现,新闻里面播放某一个地方放松多少,后来又出来辟谣说不是。当然我觉得根据情况变化实行略微微调是可以的,但是大方向不能变。这是国家统计局70个样本,不可能所有的城市都抽样,一线城市房价基本上零增长附近波动已经有一年,北上广深是一线城市。二三线城市房价增长率是5%、7%附近稳定比较长时间。有一段时间二三线城市涨得很快,这次有一个突出特点,三线城市猛涨,涨得比一二线还高,这是中国20年来房地产市场和15年来房地产调控没有过的。因为98房改就市场化了,真正调控是15年。我们是基本上非典以后真正开始调控,因为这个时候房价开始上涨,一开始不存在这个问题,也不存在全国大面积调控。这表明目前我国房价相对平稳,房价不可能绝对平稳,总是有小波动。但是由于最近20年来我国房地产调控多次摇摆不定,有的时候一两年调控一次,有的时候两三年调控一次,这个调控是指方向,在这个调控当中有的时候是放松,有的时候是卡紧,所以总共才15年,但是我们的房价调控是越调越高,这是客观事实。所以在老百姓心目当中,不相信房价会下跌,这是预期。这个预期如果形成了,一旦要改变它是非常困难。而且这个预期对于我们的房地产调控政策实施落实是很危害的。

  现在我们已经到了一个临界点,就是大家预期开始发生变化,为什么发生变化,就是刚才讲到的,由于我们这次调控政策不仅仅是时间长,而且力度大,史无前例。如果从2016年3月份开始到现在算,大家算一下已经快三年了,这个力度调控下,使得大家刚刚感觉房地产有可能平稳。在中国我跟很多人说过,中国是房价上涨容易下跌难,就像股市下跌容易上涨难。所以对房地产要特别小心它的上涨,一放松马上上去。我们好不容易经过艰难的调控,这个调控当中我们是付出成本,其中包括GDP也受到一定影响,这是毫无疑问的。但是我们咬住牙调控下来,现在到了比较平稳的时候,这个扭转房价只涨不跌预期,现在正当其时。

  同时目前房价平稳小幅度下降是好事情,为什么说是好事情?因为统计出来数据,总体还在上涨,但是涨得很少,个别地方下降。这是一个好事情,首先,有利于化解房地产泡沫,总体看大家都知道,中国房地产泡沫确实比较大,房地产泡沫可以有很多衡量指标。有人说用空置房,用租售比,我觉得有道理但是不够全面,因为中国人的房产概念,租售比,空置房概念不能和美国相比,这是两回事,但是有一个指标基本上全世界统一,就是房价收入比,多少年收入可以买一套房子,这个基本上可以比。我们国家这方面特别高,一般国际公认都在10%以内或者是左右。但是我们国家房价收入比,核心城市在20%以上,部分城市超过30%,这是什么概念?这个概念不仅仅远远超过刚才讲的一般国际水平,而且还超过了日本当年楼市泡沫,90年代的时候,和美国2007、2008年国际金融危机的时候,房地产泡沫破裂时房价收入比,当时房价收入比还比我们低得多,我们现在房价收入比比他们房地产泡沫破裂还高了一倍以上。

  第二,我们通过长期的房价稳定,使房价涨幅低于收入和GDP涨幅,房价收入才逐渐回落,才避免美国、日本、中国、香港曾经发生房价暴跌式调整。这个黑色部分是我们国家房地产调控唯一可以选择道路,也将创造全世界房地产调控平稳发展历史奇迹。解释一下意思,泡沫大家都承认,怎么办?泡沫在市场经济条件下,几百年来房地产历史只有一种方法,就是市场自我调解突然下降,就像2007、2008年国际金融危机,就像当年日本、中国香港,它可以一年下降15%、17%、18%,三四年可以拦腰一刀,所有国家都是这样的,你们说中国可以吗?你们在座各位觉得可以吗?你们同意吗?中国不能走这条路。我们强调市场在资源配置中起积极作用,这是对的,但是在房地产调控上我们一定要加上一句话,这就是政府手还是需要的,当然这个手要调控的准确,不要调控不准确。所以,我觉得我们中国房地产调控或者说我们去泡沫,我们不叫做去除泡沫,我们叫去泡沫,我们有一个办法。第一,保持房地产价格长期的平稳,小幅下降或者小幅度上升。通过我们收入和GDP增长速度,增幅超过它。现在GDP增速6.7,还有一点现在我们有一个现象,就是居民收入增速往往超过GDP增速,要么差不多,要么是高0.1个百分点。中国20年前从来是收入增速低于GDP增速,但是我们现在是倒过来,高一点,这是好事情,说明我们经济质量提升,也说明我们财富效应增长。

  我的观点是,只要我们长期房价平稳,人均收入和GDP超过房价增速,十年、十五年以后,我们的房价收入比就砍掉一半,只有这样我们的房地产才可以平稳、健康发展,这个方法全世界没有过。中国能否成功,我相信能够成功,为什么?因为中央讲了“房住不炒”,这个办法会创造历史奇迹,也可以使中国平稳发展,因为房地产再涨上去,涨到天上这个后果不用说。

  我们现在不让它涨就是不让它跌,很多人不明白这个道理。如果现在让它涨到天上,涨到20万,以后会跌到10万,这个你是受不了的。今年房价会下跌吗?问我这个问题人越多我越高兴,以前是没有的,我研究货币金融,当然也研究房地产,大家问我还会涨吗?涨多少?现在有人问我会跌吗?这是好事情,说明大家预期到有可能房价下跌。我告诉他们,今年房价不会大跌,最根本是我们的土地是国有的,我们的政府调控能力是特别强的,而且一开始大家还看到,这一次地方政府调控责任是加强的,而不是像别的国家,比如美国、日本想买就买,想卖就卖,这个土地是他私人,政府不能管控。我们能够管控,我们还可以调控,我们还可以约谈二手房中介。这是不要说政府手伸得太长,这个事情上政府没有做错,必须这样做。所以在我们国有土地制度下,政府对房地产市场有很强调控能力,今年房价不会大幅度下降,关键取决于政府决心。

  坚持调控有利于使房地产行业和金融业利润逐步接近其他行业,促使资金更多流向实体经济。什么意思?在中国利润率最高是两个行业,一个是房地产行业,一个是金融行业。我反复说过一句话,硬件一定要做好,硬件不做好会影响20%效果,现在你们看得非常清晰,房地产业,金融业,普通工业,基本上房地产业、金融业利润比普通工业高3倍。普通工业是房地产业和金融业利润1/3,有人会说这是毛利率,什么是毛利率,很多没有扣除。确实房地产业和金融业,要交的税收扣掉是比一般行业多,但是尽管这样,哪怕全部扣除,房地产业和金融业还是最高。房地产业利润率哪来的?说到底是靠房价上涨来的。如果房价不上涨,它的利润率肯定下降,为什么我们最近房地产业、金融业,都感觉日子很难过,因为你们已经好日子过惯了,你们知道实体经济日子更难过,事实情况就是这样。所以房地产要始终想好以前那样一种好日子,不可能再持续了。

  接着请大家看,我说明年房地产不会大跌,我有一个依据,房地产投资平稳,为了供应不会少。我们2018年1-11月份,固定投资增长5.9%,这是经济下滑的因素之一,其中最主要是基础设施投资,基础设施投资下得很快,已经下去一位数了。但是房地产投资没有少,我们要相信国家统计局数据。国家统计局数据房地产投资同比增速9.7%,比去年高了2.2个百分点,意味着2019年房地产供应不会少,因为去年的投资反映到今年的供应。

  最后一个问题,讲一下警惕三四线楼市风险,我在一年前2017年10月份就发现这个问题,我的题目是“中国未来房地产风险可能在三四线城市”,为什么?我国最近20年来房地产市场化,只有最近一两年首次出现三四线城市房价大幅度上涨,市场热度反超一二线城市,增速很高。无论是新建商品住宅还是二手住宅同比增速,三线城市都是非常高的,远远超过一线城市。哪怕到了现在刚刚过去2018年11月份,还高达8.1%同比增速。为什么?因为我们的调控是对一线城市压得很厉害,很厉害之后这些房地产企业要活下去,他就找地方,就有大量资金流向三四线城市,三四线城市地方政府很愿意配合,再加上一系列政策,三四线城市房价2017、2018年快速上涨,为什么预防风险?因为三四线城市一分为二,如果离中心城市很近这个不怕,人口、产业都不怕。但是中国县有2200个,其中相当大一部分是远离中心城区,人口是向中心城区,向北上广深集中,这是没有办法,全世界解决不了问题,任何体制下,任何人都解决不了一个问题,就是人口会向大城市集中,所以如果三四线城市人口流失,而现在房价搞得很高,最后结果在上海15万不是泡沫,在三四线城市15000都可能是泡沫。这个概念大家理解了吗?所以要非常注重三四线城市风险。

  最近住建部提出2019年房地产市场稳地价、稳房价,稳预期,稳目标,促进房地产市场健康发展。现在和未来较长时期都应该在大方向上,坚持调控政策不动摇,巩固调控成果,不要半途而废重蹈覆辙。我们有15年调控历史了,哪怕付出一定成本,比如说经济增速受到小幅度影响。但是我预计未来房价不会大幅度下降,也不会报复性访谈。有人在两个月前说,现在房价是最低的,再不买就会后悔,明年房价大幅度上升,这个是不会的。因为中央已经定调,只要我们认识清楚问题,一定不会让它再犯,所以预计明年房价不会大幅度下降,也不会报复性反弹,而是总体平稳,这种平稳趋势将会延续多年。

  本文为作者在中国首席经济学家论坛年会的发言实录。

  (本文作者介绍:中国人民银行参事、中欧国际工商学院兼职教授。)

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